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2014楼市上半年:从下探到筑底 半数大中城市房价下跌

本文来源于新京报 2014-07-04 08:42:42
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2014上半年已经收官,事实证明,任志强又一次对了。无论全国楼市还是北京楼市的销售量,上半年都明显下行。北京,根据机构发布的统计数字,无论是商品住宅新房,还是二手房,上半年成交量的下降都是非常明显的。

  持续下滑,房企“压力山大”

  地产界著名的“预言家”、北京华远董事长任志强,在今年年初参加新京报活动时就表示,“我做了十几年房地产报告,今年第一次提出‘风险’两个字。”当时,任志强就预言,今年销售的问题会比较大。

  如今,2014上半年已经收官,事实证明,任志强又一次对了。无论全国楼市还是北京楼市的销售量,上半年都明显下行。

  国家统计局发布的1-5月数据显示,前5月,全国商品房销售面积为36070万平方米,同比下降7.8%,降幅比1-4月扩大了0.9个百分点。其中住宅销售面积下降9.2%。

  在北京,根据机构发布的统计数字,无论是商品住宅新房,还是二手房,上半年成交量的下降都是非常明显的。

  来自北京克而瑞的数据显示,今年上半年,全市纯商品住宅新房成交均价为26910元/平方米,成交金额862亿元,成交套数29978套,同比2013年上半年的58314套下降48.6%,几近“腰斩”。

  二手中介机构的统计则显示,上半年北京二手房成交4.45万套,同比去年上半年的9.52万套,降幅超过53.2%。

  相对于以往楼市“越调越涨”,今年上半年楼市没有出台新的调控政策,为什么下行却这么明显?

  高策地产服务机构董事长陶红兵认为,上半年全国楼市和北京楼市下行有三个共性的原因,分别是整体经济形势不好,居民收入预期下降;货币政策偏紧,对购房抑制作用明显;舆论唱空,带来购买群体的不安定感。

  任志强在今年5月发布的一个长微博中,也特别提到银行个贷政策对市场的影响远大于限购政策。他认为,从0.75到1.1的利率变化会影响约25%的可支付能力,大大提高购房成本。

  此外,陶红兵认为,北京楼市下滑还有一个特殊原因是自住商品房的推出。自住商品房,锁定了绝大部分刚需客户,冻结了相当一部分需求在商品住宅市场释放,同时这种影响也传导到中高端市场。

  松动明显,筑底进行时

  6月28日,北京朝阳区东坝板块的首开常青藤开盘,90套特价房以3.2万元/平方米的均价入市,价格相比之前下降1万元/平方米。这也是今年北京目前价格松动最明显的一个楼盘。

  北京上半年价格的松动经历了一个从被动到主动,从“假降”到“真降”的过程。这种变化本身也反映了企业对市场的应对。

  在3月之前,北京房价还是比较稳定的。但到了3月中旬,万科橙21680元/平方米的开盘价,相对于“预期价格”下降几千元,被一些人士解读为“万科降价”。而北京万科对此的解释是根据政府指导价格定价开盘。

  但随后关于“降价”的声音就多了,诸如东亚印象台湖、林肯公园、北京城建·海梓府等等。一位机构分析人士对记者表示,北京楼市的价格松动,不排除开发商借势炒作、吸引关注、刺激销售的因素;但另一方面,也反映出房企对市场看法的变化,通过推出特价房等手段,主动吸引买房人。从万科橙“被降价”到首开常青藤推出大幅优惠的特价房,上半年北京楼市的降价越来越主动,“越来越真”。

  在二手房市场上,根据链家地产统计,今年前三月,二手房成交均价都在29500元/平方米以上,在4月达到30000元/平方米后,开始下降,6月就只有27427元/平方米。

  而在京外,房价的松动也早已经开始。从年初杭州、常州等多个地方传出“降价”开始,二三线房价的松动就已经成为趋势。在陶红兵等业内人士看来,二三线城市的供应压力直接导致了市场的下行。

  上海易居房地产研究院的统计也显示,截至5月,包括四大一线城市在内,35个被统计城市,商品住宅库存同比增长20.1%,再创历史新高。

  在信贷政策收紧、库存增加、成交不振等各种因素作用下,5月,全国70个大中城市半数房价出现环比下降。

  动向

  品牌开发商寻求突围

  虽然上半年楼市下行压力很大,但不少房企的销售业绩还是表现抢眼。如龙头房企万科,无论在北京还是在全国,销售业绩都在上涨。根据克而瑞统计,万科整个集团上半年销售业绩已经突破千亿,绿地、恒大等龙头房企销售也在增长。

  北京万科副总经理肖劲在谈到北京万科上半年销售时表示,房企在市场大势中,就像鱼在水中,要适应水流,坚持自己的运营之道。上半年,北京万科基于一贯对现金流的重视,节奏也会快一点,定价会更合理一些。

  一些特点比较鲜明的房企,如华夏幸福基业借力城镇化,主打大北京市场,上半年销售额达到200亿元(克而瑞统计)。近两年势头劲猛的泰禾集团,在北京别墅、普通住宅、非限购类产品共同抢市,差异化也助推了企业业绩增长。

  在努力销售增收的同时,房企受市场压力影响,整体的拿地节奏在上半年开始收缩。以北京为例,仅从土地成交量和成交金额看,前4月84宗宅地出让,出让金合计1056.1亿元,5、6月份,两个月成交土地仅5宗,且无一宅地,出让金只有59.1亿元。上半年北京还一度传出,部分摘得高价地的房企寻求退地的消息。

  2014年上半年落幕,无论地方政府、房地产企业、买房人都在市场的变化中经历了考验。那么回顾2014年上半年,这场半年考包括了哪些内容,对各类主体影响几何?不妨就看看下面两张“考卷”。(详见B12-B15版)

  声音

  考虑到更多城市调控可能放松,货币政策也有可能放宽,未来市场的量、价应该都能在目前的基础上稳住,很难有更多实质下降。明年市场则会回升。

  ——高策地产服务机构董事长陶红兵

  下半年市场应该不会太差,现在的信贷政策非常不倾向于房地产,一旦正常或者倾向于房地产,市场就会好转。——北京万科副总经理肖劲

【作者:张旭 】 (编辑:小爱)
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