观点地产网 李雯露 如果将中国的城市新区建设比喻为一辆高速行驶的过山车，那么急速上冲的快感却随着国家级新区--天津滨海新区响螺湾商务区众多项目的烂尾、封盘而到达一个临界点。

　　近日，有市场消息称，位于响螺湾商务区的中海国际大厦已经封盘，而与其同区域的天津碧桂园凤凰酒店也已停工多时。

　　封盘与停工

　　据天津业内人士介绍，中海国际大厦销售中心曾于2010年11月开放，并于2011年9月开盘推出酒店式公寓、写字楼以及商铺，但当时销售情况并不理想。

　　“去年夏天，中海国际大厦开始打算整售，当时有消息称，他们可能找到了买家。”长期关注天津滨海新区的业内人士续称，不过至今，整个项目并没有进一步的销售动作，目前处于封盘状态。

　　与中海国际大厦的封盘相比，总建筑面积达30万平方米的碧桂园凤凰酒店开发进度更为缓慢。

　　翻阅资料发现，早在2009年2月，该项目就已开工建设，原定竣工日期为2011年2月。

　　与碧桂园凤凰酒店同区域的其他项目相关人士介绍称，2011年该项目主体结构封顶，但并未完成内部及外立面装修。2011年底开始停工，至今仍未复工。

　　另有知情人士透露，碧桂园凤凰酒店停工大概一年多，今年将会开始做幕墙，预计明年底竣工。停工的项目大部分是临时的，存在大问题主要是中钢、金银塔等。

　　“在响螺湾商务区，开发商是在3、4年前拿的地。拿地那时，开发商都是比较积极的。但是，拿完地之后，开发商进入这个区域才发现并不是自己想象的配套以及成熟度。因而后续的开发进度缓慢，很多项目停工、封盘。其实，这在两三年之前就已经很常见了。”天津中原地产投资顾问部投资分析经理焦仲伟如此表示。

　　相关统计数据显示，截至目前，响锣湾商务区已开工建设39个项目，共计48栋楼宇，而目前，处于封盘亦或停工的项目约占30%。

　　同质与过剩

　　作为滨海新区中心商务区起步区，响螺湾商务区被当地政府定位为中国的“曼哈顿”，旨在建设47幢摩天大楼来打造一个新的金融中心，将复制纽约的洛克菲勒中心、甚至是双子塔。

　　然而，梦想照进现实无疑仍需更多的时间。

　　“远处，一座座时尚气派的大楼，一派繁华都市CBD的气质，一片理想与期许的乐土，那里就是'响螺湾'，希望不要演变成北方最大的'鬼城'。”这是天津业内人士参观响螺湾商务区之后的直观感受。

　　有国外媒体就认为，现实中的响螺湾与真正的曼哈顿也有着诸多不同。

　　他们直指，天津并非投行和律所的天然中心。响螺湾首批12个摩天大楼的办公面积相当于四个帝国大厦，虽然政府目前为在天津设立办事机构的私募股权公司提供税收优惠，来吸引租客，尽管取得一定成效，但私募股权公司不倾向于雇用那么多人。

　　而研究人士看来，政府过度主导致使响螺湾商务区乃至整个滨海新区的投资过度超前，是造成目前区域发展停滞的一个主要原因。

　　“行政因素影响太严重。不管是中新生态城，还是于家堡、响螺湾，如果要通过市场来消化这些存货，最少10年以上。”该人士如是说。

　　与此同时，产品雷同，同质化现象严重也是响螺湾商务区面临的一个重要问题。

　　天津中原地产投资顾问部投资分析经理焦仲伟指出，产品基本上都是商务酒店、写字楼、公寓，没有纯住宅的产品，而且每个项目的体量都比较大（10万-50万平方米），因而供应量严重过剩。

　　“这也导致了很多项目在开发、销售过程中遇到阻力，开发商的投资力度也就逐渐减弱，进而出现停工、封盘的现象。”焦仲伟如此表示。

　　而对于该区域未来的发展，泰达建设集团北京分公司副总经理徐晋认为并不乐观，“现在的响螺湾一片冷清，各开发商都把写字楼拆了当住宅卖。配套设施缺乏，别说遥不可及的轨道交通，海河隧道都是遥遥无期。”